Site Menu
修繕費か資本的支出か？迷わないための実務ガイド
建物や設備の改修は、事業を続けるうえでも避けて通れません。ところが、同じ工事でも、あるときは当期の費用（修繕費）に、あるときは資産計上（資本的支出）に——この区分が実務的には悩ましいところです。法令の文言だけでは決め手に欠ける場面も多く、通達・裁決・判例から“ものさし”を作る必要があります。今回は、建物や設備を中心に、区分判定の基本と実務の着眼点をやさしく整理し、代表的な事例から使える判断軸をまとめてみたいと思います。
目次
区分判定の基本構造：法令・通達・「予測」という視点
基本的なルールはは、法人税法施行令132条・所得税法施行令181条です。要点はシンプルで、
- 資本的支出…その支出により「取得時に通常の管理・修理を想定した場合の水準」を超えて、①使用可能期間を延長させる部分、または②価額を増加させる部分に対応する金額。
- 修繕費…当該資産の通常の維持管理のため、または原状回復のための支出。
ここで重要なのが、「取得時点で予測される」という考え方で、要は、取得時に通常見込まれるメンテナンスを前提にした予測を超えた延長・増価があれば資本的支出、予測の範囲内であれば修繕費——というような感じで捉えます。通達（法基通7-8-1・7-8-2）はこの線引きを補助する役割で、実務では事実認定（何を、なぜ、どう直したか）が重視されます。
事例でつかむ判断軸（建物編）
区分が難しいのは、工事名や見た目の派手さに引きずられやすいから。裁決のロジックをコンパクトに掴み、どこを見れば結論が変わるのかを整理します。
1) ホテル客室の内装・設備（原状回復／少額資産の切出し）
- ポイント：床の張替（絨毯→フローリング）でも、工事単価が新築時や他室と比較して品質・耐久の上振れを示さないなら原状回復＝修繕費。
- 学び：工事明細を細かく分解し、単体で機能する小口機器（例：冷蔵庫等）は工事全体から切り出して個別判定が可能な場合があります。実務では、工事の“大枠”で資本的支出と決めつけず、明細別に修繕費・消耗品等の可能性をていねいに検討します。
2) ガス漏えい対策（物理的付加があっても機能回復なら修繕費）
- ポイント：配管・シール等で物理的付加が生じても、それが価値・耐久性の向上というより、本来機能の回復（安全に出荷できる状態）にすぎないなら修繕費。
- 学び：「改造」「増強」といった言葉の印象に流されず、目的と効果の実質に即して判断。必要ならメーカー・施工業者へのヒアリングで“何のための変更か”を具体化するのが有効です。
3) 施設の外壁改修（老朽化が強い場合は一般工法でも修繕費）
- ポイント：ピン止め・アクリル弾性塗装など一見高性能な工法でも、建物の劣化が著しく「本来用途に耐える水準への復旧」にとどまるなら修繕費。
- 学び：工事直前の現況把握が重要。老朽化レベル、採用工法の一般性、工事後に使用可能期間が本当に延長したかを総合評価します。
4) 屋根カバー工法（新たな屋根の完成＝資本的支出）
- ポイント：局所修理が可能なのに屋根全体を新たに覆う工事は、使用可能期間の延長・価額の増加が認められやすく、どちらかというと資本的支出とされる傾向です。
- 学び：工事を全体で一体とみるべきか、部分ごとに切り分けられるかがカギ。事実認定により、原状回復費の切出しが否定されるケースもある点に注意です。
不動産賃貸の実務対応：大規模修繕と旧通達の示唆
賃貸物件は築年数の進行とともに、外壁・屋上防水・共用部・給排水管など大規模修繕の需要が高まります。ここで区分判定を誤ると金額インパクトが大きく、調査指摘リスクも増大します。
- 外壁：ひび・浮き、チョーキング、エフロなど劣化サインの是正は、通常の維持管理の範疇になりやすい。
- 屋上防水：ひび・排水不良・漏水対策は原状回復色が強い一方、全面的な工法変更で耐久性を上積みする場合は資本的支出の検討をすべきです。
- 階段・廊下（共用部）：安全性・美観回復のための塗装・防錆などは維持管理が中心。構造的補強に踏み込めば資本的支出になりやすいです。
- 給排水管：詰まり・漏水の是正は原則修繕費。材質変更により耐久が大幅に伸びるなら資本的支出です。
また、旧基本通達232・235は廃止済みながら実務示唆が残ります。金額の大小ではなく実質判定、塗替・畳表替え等の典型的修繕は全額修繕費とする整理、そして未使用資産を使うための改修や購入直後の原状化は資本的支出とする考え方などが今も有用です。中古建物の取得直後の大規模改修は、とくに資本的支出に傾きやすい点に注意しましょう。
建物附属設備・機械装置の勘所：主要部品・骨格性・履歴
設備・機械の世界では、裁決は「取得時に予測される使用可能期間・価額」対比で、延長・増価があるかを見ています。実務では次により判断します。
- 主要部品か／骨格的部位かの交換か？（骨格・主要機能に及べば資本的支出側）
- 保守・点検履歴に照らし、通常の維持管理の延長線と言えるか？
- 効果は「機能回復」か「性能向上・寿命延長」か？
書類整備も判定の生命線です。見積書・仕様書・工事図面・提案書、施工業者の説明メモ、工事写真、保守点検・部品交換履歴（工事履歴）を一式保管。これらは調査等で実質認定の根拠として強力に働きます。
よくある論点Q&A（実務メモ）
Q1：システムキッチン・ユニットバスの入替は？
A：既存を解体し新設に近い入替であれば、建物内部造作の価値増・耐久増が認められやすく、資本的支出に該当する傾向。一部住戸のみでも、工事の性質（新設性・更新性）が結論を左右します。
Q2：工事の一部に小口備品が混在する場合は？
A：単体で機能し、工事全体から切り離しても独立性があるものは、明細ごとに個別判定が可能。工事名や契約単位だけでひとまとめにせず、明細分解で修繕費・消耗品等の扱いを検討します。
Q3：ソフトウエアのバージョンアップ費用は？
A：バグ修正・軽微な保守は原則修繕費、機能拡張・性能向上や利用可能期間の実質延長に当たるものは資本的支出（無形資産の増加）側。契約上の年間保守料は通常の維持管理として当期費用になりやすい——という整理が目安です。
税務調査に強い進め方：チェックリスト
- 目的の明確化：なぜその工事・交換が必要だったのか（安全・漏水・法令対応・原状回復・入居継続など）。
- 工事内容の可視化：見積書・仕様書・図面・提案書・写真（Before/After）をそろえる。
- 比較の用意：工事単価比較（新築時・同等仕様・他室）、一般工法か否かの説明資料。
- 履歴の整備：保守点検・部品交換・故障記録など通常の維持管理を示す連続データ。
- 明細分解：工事内訳を資産単位に割り、独立機能をもつ小口項目は切り出して個別判定。
- 中古取得直後の改修：使用準備のための改修は資本的支出に傾きやすい——取得計画段階から設計。
- 説明ストーリー：担当者メモや施工業者からの聞き取り要旨を残し、機能回復か性能向上かを言語化。
まとめ：結論は“名前”ではなく“実質”で決まる
修繕費か資本的支出かの結論は、金額の大小でも、工事件名の派手さでもなく、
- 取得時の予測線を超えた延長・増価があるか、
- 通常の維持管理・原状回復にとどまるか、
- どの部位に、どれほどの効果が出たのか、
という実質認定で決まります。通達・裁決の思考枠組みを“自分のものさし”に落とし込み、明細分解・書類整備・目的と効果の言語化で判断の筋道をつくる——これが、期末の経理処理にも、将来の税務調査にも効いてきます。
「直す」を「資産計上」にしてしまうのか、「当期費用」で落とせるのか。迷ったら、予測と実質、そして証拠に立ち返る。——それが、ぶれない実務の最短ルートです。
めい税理士事務所では一般社団法人やNPO法人など、非営利法人ならではの会計・税務の悩みに、専門的にお応えします。またマネーフォワードを中心に、クラウド会計の導入から日々の運用まで丁寧にサポートいたします。